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出一个成本分析。这样我们才好作出价格调整策略。”
葛正红道：“这个我已经做出来了，我们这个项目最大的问题就是开发成本过高，总费用支出中，流向政府一部分。主要是土地成本加总税收所占比例为49.42%，这些还不包括我们参与市政设施建设所投入的资金。希望政府能在一些始终没有松口的政策上予以支持。”
“这可能吗？”南民敏笑道。
我说：“一切皆有可能，通过调整房地产税收，可以减轻企业资金负担，增强降价承受力，降低交易成本，提高交易量。但是，在政府大的政策没出来之前，我们还得自救。”
“你的意思是我们将一些尾盘和不好的户型打折？”张小莹问。
“对，我们今年的业绩目标只有一个，跑赢大市！”我回答。
会议结束以后，赢家中心的促销宣传就拉开了序幕。考虑到突然降价的影响，我们没有高举高打，而是选择手机短信这个“精准媒体”。宣传思路很清晰：第一步，手机短信开路，让全市1000万手机用户都能收到项目信息，连续发送7天；第二步，本地报纸软文加温，用整版或半版的篇幅描绘“城市新商圈地标式项目”；第三步，置业顾问电话跟踪。根据发送短信息的手机号码直接电话联系，告知项目已经开始认购，现在认购可享受超低价格和特殊优惠。为鼓励客户交款，我们还特别推出30套特价内铺，一次性付清房款更是折上再折！
你的定位是什么，你的客群是谁，需要搭配什么样的业态组合，这是有规律可循的。服务于某一客群的百货，需要搭配这个客群的餐饮与休闲方式，品类要相同才行。我们以前搞的第一购物之所以成为整个城市运营得比较成功的购物中心，就在于它的业态、品牌组合都是以CBD奢侈品消费为特征的，业态组合与定位高度匹配。
在商业领域内，如果说超市经营的是商品，百货经营的是品牌，那么购物中心经营的就是业态。作为一种集合了多种功能的商业综合体，购物中心对各种业态的组合、搭配，无疑是决定其能否成功经营的关键。
在这点上，我们前期的策划还算是成功的。只是，我们的运气不好，遇到了这次行业的严冬。只有房地产公司本身更强壮，才有可能在严冬的环境下活得比别人更潇洒。
一场因为金融调控政策引发的楼市调整逐步升级，楼市进入了漫长的冬季。在冬季里，除了降价，还有什么更好的办法卖房？
“目前不要指望政府救市，因为房地产行业还不是宏观经济政策中的主要矛盾。”南民敏这样对我说。看我还想听下去，他继续说，“房地产业面临两年的调整期，某种程度上是为了安慰大家情绪。现在看来，调整期绝对不是两年，从西方国家的经验来看，房地产的经济周期是7年，其中向下运动为3到4年。”
我问：“你觉得我们能挺过去吗？”
“怎么，你没有信心了？”南民敏反问。
“那倒不是，我这几天一直在思考应对策略。首先，资金链不能断，并且绝不能停工，一旦停工就极可能引起原购房户闹事。鉴于销售的资金已经严重跟不上需求，公司高层决定集体出动，想尽一切办法，通过各种可能的渠道融资。第二，加大优惠幅度，不公开承认降价，减小销售费用，尽量以人力战拓展销售业务。只是，我不知道结局会怎么样？”
“关键是我们要活着，现在确实是寒冬，不过更多是心理上的。寒冬前期的房地产价格调整还只是从紧的货币政策引起的短期调整。但是，一旦美元汇率反转，也就是人民币的流动性将要发生逆转，这种货币价格引起的资产价格的调整时间和幅度将是非常大的。从这个意义上讲，房地产行业的严冬还没有真正到来，但是已经临近了。这个行业的格局在数九寒天里将发生巨大的变化。一些看似庞大的恐龙将在冰川期灭绝。不经过冰川期，哺乳动物不会繁盛。”南民敏道。
“我只是担心，真正的严冬还没有到来。远远超出民众购买力的高房价、失业率的攀升……从大趋势来看，房地产的冬天才刚刚开始，在这个冬天，房地产将进行一场残酷的大洗牌。”我忧虑地说。
由于信贷政策紧缩、股市委靡等因素，房地产企业已经步入深秋，正经受着秋风扫落叶的痛苦。地产行业未来将经历一场巨变，而这未知的巨变对地产界意味着什么？地产企业将如何面对？中国房地产业的发展方向将转向何方？
我是愿意让房价降下来的，有的人以为房价过高都是地产商黑心，其实，根本不是那么回事。房价高涨最主要的原因就是地价太高，各种行政性事业收费以及税收过高造成的。要把国内房地产市场泡沫挤出，就得让钉在天花板的房价调整下降，让更多的居民有能力买得起需要的住房，更多的居民有能力进入房地产市场，市场需求就会扩大，房地产市场才能繁荣。
出一个成本分析。这样我们才好作出价格调整策略。”
葛正红道：“这个我已经做出来了，我们这个项目最大的问题就是开发成本过高，总费用支出中，流向政府一部分。主要是土地成本加总税收所占比例为49.42%，这些还不包括我们参与市政设施建设所投入的资金。希望政府能在一些始终没有松口的政策上予以支持。”
“这可能吗？”南民敏笑道。
我说：“一切皆有可能，通过调整房地产税收，可以减轻企业资金负担，增强降价承受力，降低交易成本，提高交易量。但是，在政府大的政策没出来之前，我们还得自救。”
“你的意思是我们将一些尾盘和不好的户型打折？”张小莹问。
“对，我们今年的业绩目标只有一个，跑赢大市！”我回答。
会议结束以后，赢家中心的促销宣传就拉开了序幕。考虑到突然降价的影响，我们没有高举高打，而是选择手机短信这个“精准媒体”。宣传思路很清晰：第一步，手机短信开路，让全市1000万手机用户都能收到项目信息，连续发送7天；第二步，本地报纸软文加温，用整版或半版的篇幅描绘“城市新商圈地标式项目”；第三步，置业顾问电话跟踪。根据发送短信息的手机号码直接电话联系，告知项目已经开始认购，现在认购可享受超低价格和特殊优惠。为鼓励客户交款，我们还特别推出30套特价内铺，一次性付清房款更是折上再折！
你的定位是什么，你的客群是谁，需要搭配什么样的业态组合，这是有规律可循的。服务于某一客群的百货，需要搭配这个客群的餐饮与休闲方式，品类要相同才行。我们以前搞的第一购物之所以成为整个城市运营得比较成功的购物中心，就在于它的业态、品牌组合都是以CBD奢侈品消费为特征的，业态组合与定位高度匹配。
在商业领域内，如果说超市经营的是商品，百货经营的是品牌，那么购物中心经营的就是业态。作为一种集合了多种功能的商业综合体，购物中心对各种业态的组合、搭配，无疑是决定其能否成功经营的关键。
在这点上，我们前期的策划还算是成功的。只是，我们的运气不好，遇到了这次行业的严冬。只有房地产公司本身更强壮，才有可能在严冬的环境下活得比别人更潇洒。
一场因为金融调控政策引发的楼市调整逐步升级，楼市进入了漫长的冬季。在冬季里，除了降价，还有什么更好的办法卖房？
“目前不要指望政府救市，因为房地产行业还不是宏观经济政策中的主要矛盾。”南民敏这样对我说。看我还想听下去，他继续说，“房地产业面临两年的调整期，某种程度上是为了安慰大家情绪。现在看来，调整期绝对不是两年，从西方国家的经验来看，房地产的经济周期是7年，其中向下运动为3到4年。”
我问：“你觉得我们能挺过去吗？”
“怎么，你没有信心了？”南民敏反问。
“那倒不是，我这几天一直在思考应对策略。首先，资金链不能断，并且绝不能停工，一旦停工就极可能引起原购房户闹事。鉴于销售的资金已经严重跟不上需求，公司高层决定集体出动，想尽一切办法，通过各种可能的渠道融资。第二，加大优惠幅度，不公开承认降价，减小销售费用，尽量以人力战拓展销售业务。只是，我不知道结局会怎么样？”
“关键是我们要活着，现在确实是寒冬，不过更多是心理上的。寒冬前期的房地产价格调整还只是从紧的货币政策引起的短期调整。但是，一旦美元汇率反转，也就是人民币的流动性将要发生逆转，这种货币价格引起的资产价格的调整时间和幅度将是非常大的。从这个意义上讲，房地产行业的严冬还没有真正到来，但是已经临近了。这个行业的格局在数九寒天里将发生巨大的变化。一些看似庞大的恐龙将在冰川期灭绝。不经过冰川期，哺乳动物不会繁盛。”南民敏道。
“我只是担心，真正的严冬还没有到来。远远超出民众购买力的高房价、失业率的攀升……从大趋势来看，房地产的冬天才刚刚开始，在这个冬天，房地产将进行一场残酷的大洗牌。”我忧虑地说。
由于信贷政策紧缩、股市委靡等因素，房地产企业已经步入深秋，正经受着秋风扫落叶的痛苦。地产行业未来将经历一场巨变，而这未知的巨变对地产界意味着什么？地产企业将如何面对？中国房地产业的发展方向将转向何方？
我是愿意让房价降下来的，有的人以为房价过高都是地产商黑心，其实，根本不是那么回事。房价高涨最主要的原因就是地价太高，各种行政性事业收费以及税收过高造成的。要把国内房地产市场泡沫挤出，就得让钉在天花板的房价调整下降，让更多的居民有能力买得起需要的住房，更多的居民有能力进入房地产市场，市场需求就会扩大，房地产市场才能繁荣。